배당왕 24편 - 연방 부동산 투자 신탁 Federal Realty Investment Trust (FRT) 고급 주택 리츠!

FRT (Federal Realty Investment Trust)는 53 년 연속 배당금이 증가한 배당왕입니다. 이 기록은 다른 모든 주식과 비교하더라도 인상적이지만  REIT (불황에 취약한 것으로 악명 높은 부문)의 경우 이러한 결과는 매우 특별합니다.

 

 

사업 개요

Federal Realty는 1962 년에 설립되었으며 그 이후로 미국의 고소득 주거 지역, 인구 밀도가 높은 해안 시장에서 운영되는 강력한 소매 중심의 REIT로 성장했습니다. 신탁은 이러한 시장이 인구 및 소득 증가 측면에서 장기적으로 유리한 인구 분포를 가지고 있다고 보고 있습니다.

 

프리미엄 시장에서 프리미엄 자산을 소유하는 이러한 전략은 잘 통했으며 수년 동안 엄청나게 성장했습니다. 오늘날 이 신탁은 연간 수익이 8 억 달러 이상이고 시가 총액이 56 억 달러입니다.

 

성장 전망

Federal Realty의 성장이 항상 백분율 기준으로 큰 것은 아니지만 시간이 지남에 따라 운영 자금은 올바른 방향으로 계속 이동합니다. 실제로 2020 년은 신탁이 주당 연간 운영 자금을 더 많이 만들어내지 못한 첫해가 될 것입니다. REIT의 경우 이는 엄청나게 좋은 실적이며, 올해 수익성 하락은 FRT 의 통제를 벗어난 상황 때문입니다.

 

 

2020 년은 바닥이 될 수밖에 없는 상황에서 향후 몇 년 동안 주당 FFO가 연간 6.9 % 증가할 것으로 예상됩니다. 이 회사는 시간이 지남에 따라 임대료를 인상하고 부동산을 재개발하여 더 높은 임대료를 받을 수 있도록 하는 데 중점을 두고 있습니다. 새로운 속성의 지속적인 파이프 라인이 모두 기여해야 합니다.

 

위 차트에서 볼 수 있듯이 이 리츠의 투자 철학은 공간이 제한적인 곳에서 경쟁적일 수밖에 없는 인구 구조를 지닌 시장에 초점을 맞추고 있습니다. 또한 이 리츠는 투자 기회가 발생할 때 이를 활용할 수 있는 강력한 대차 대조표가 있습니다.

 

이러한 요인은 자체적으로 공급되는 일종의 생태계를 생성하고 시간이 지남에 따라 Federal Realty에 대해 더 높은 주당 FFO를 생성합니다. 2020 년에는 바닥에서 반등할 것으로 믿습니다.

 

이 리츠의 가장 최근 수익 보고서 는 현금 흐름이 크게 감소한 것으로 나타났습니다. FFO는 작년 같은 기간에 주당 $ 1.60 (1 억 1100 만 달러)에서 5800 만 달러 (주당 0.77 달러)로 하락했습니다. 이 리츠는 리테일 시장에 초점을 맞추고 있으므로 코로나19로 인해 상당한 영향을 받았습니다.

 

많은 세입자가 임대료 징수를 조정하면서 수입이 감소했습니다. 우리는 이러한 조정은 일시적인 것으로 보고 있으며, Federal Realty는 2021 년 말까지 정상적으로 돌아갈 것입니다.

 

경쟁 우위 및 경기 침체 성과

Federal Realty의 경쟁 우위는 그동안의 개발 이력 뿐 아니라 매우 매력적인 시장에 대한 초점과 상대적 지배력에 있습니다. 이 회사는 시간이 지남에 따라 업계 최고의 평균 기본 임대료를 생산할 수 있다는 것이 입증되었으며, 이는 미국에서 최고의 부동산을 선택하고 개발하는 데 매우 능숙한 것으로 입증되었기 때문입니다. 이것은 시간이 지남에 따라 FFO를 늘리는 데 도움이 될 뿐만 아니라 매우 혹독한 경기 침체 동안 배당금을 계속 높이는 데 도움이 되었습니다.

대 불황 이전, 도중 및 이후에 Federal Realty의 주당 FFO는 아래와 같습니다.

 

- 2007 주당 FFO : $ 3.62

- 2008 년 주당 FFO : $ 3.85 (6.4 % 증가)

- 2009 년 주당 FFO : 3.51 달러 (8.8 % 감소)

- 2010 년 주당 FFO : $ 3.88 (10.5 % 증가)

 

Federal Realty는 경기 침체기에 매년 성장할 수 없었지만 시간이 지남에 따라 조금씩 성장할 수 있었습니다. 하지만 이것은 매우 인상적인 배당 행진을 유지하기에 충분했습니다. 현재의 불황은 실제 매장의 트래픽이 훨씬 적은 대 불황보다 소매업에서 더 심한 것으로 보이므로 Federal Realty는 상당한 도전에 직면해 있습니다.

 

컨센서스 추정치는 올해 주당 FFO에서 $ 4.60이며 지불금은 현재 주당 $ 4.24입니다. 우리는 이 리츠가 가능한 모든 조치로 배당금을 방어 할 것이라고 믿지만 경기 침체가 악화되거나 2021 년까지 폐쇄 조건이 지속되면 연방 부동산이 최소한 배당금 삭감을 고려할 필요가 있다는 것은 의심 할 여지가 없습니다.

 

우리는 배당금이 극복한 몇 가지 위기를 위에서 볼 수 있으므로 이런 종류의 일은 전례가 없습니다. 그러나 지금은 매우 이례적인 상황을 감안할 때, 전염병이 계속됨에 따라 배당금 투자자들은 유념해야 할 사항입니다. Federal Realty는 소매 산업에 대한 노출로 인해 특히 유행병에 취약합니다.

 

평가 및 기대 수익

주가가 2020 년에 급락했다는 사실에도 불구하고 Federal Realty는 여전히 공정 가치보다 약간 높은 수준으로 거래되고 있으며, 우리는 주식을 수익의 15 배로 평가합니다. 현재 주가가 73 달러이고 주당 FFO 4.60 달러를 사용하면 주식은 수익의 16 배에 거래되고 있습니다. 따라서 우리는 밸류에이션에서 향후 몇 년 동안 총 수익에 약간의 역풍이 있을 것으로 판단합니다.

 

주당 FFO 6.9 % 성장이 예상되고 현재 수익률 5.8 % (Federal Realty의 정상 수익률의 약 두 배)가 예상되므로 향후 몇 년 동안 총 연간 수익률 10.4 %를 예상합니다. 이러한 불황을 통해 배당금이 유지될 수 있다면 Federal Realty는 투자자들에게 막대한 수익률을 위한 역사적인 기회를 제공하는 것이 됩니다. 이는 기대 수익률과 올해 FFO의 강력한 성장을 촉진하는 데 도움이 됩니다.

 

마지막 생각들

Federal Realty는이 극히 이례적인 환경에서 공정한 도전을 하고 있습니다. 주가가 올해만큼 떨어 졌다는 사실에도 불구하고, 주가는 여전히 상당한 가격으로 책정되어 있기 때문에 생각하는 것만큼 저렴하지는 않습니다. 그러나 주당 FFO 성장은 조건이 정상화되고 세입자가 임대료를 다시 지불할 수 있게 된다면 바닥에서 큰 반등을 보여줄 것이며 배당수익율도 상당히 높을 것입니다. 기대 수익률이 10 %를 초과하는 경우, 우리는 높은 수준의 소득과 주가의 잠재적인 반등을 원하는 사람들을 위해 Federal Realty를 매수로 평가합니다.

 

출처: Sure Dividend "Dividend Kings In Focus Part 24: Federal Realty Investment Trust"