숨겨진 저평가 REITs 리츠, 함께 알아볼께요~ MAC, BOWFF,

요약

• REITs는 최근 많이 올랐습니다.
• 그러나 이것은 가격 조정의 시작에 불과합니다.
• 우리의 보유 자산 중 상당수는 회복에서 두 배 이상의 잠재력을 가지고 있습니다.
• 단 1 주일 만에 많은 20 %, 30 % 또는 심지어 65 % 까지 상승한 리츠들도 있습니다.
• Urstaft Biddle Properties ( UBA ) : 22 % 증가
• EPR 속성 ( EPR ) : 30 % 증가

• KlePierre ( OTCPK : KLPEF ) : 65 % 증가

하지만 Vanguard Real Estate ETF ( VNQ ) 로 측정 한 광범위한 REIT 시장의 경우 상승폭이 6.8 %에 불과합니다.

 

 

 

밸류에이션이 갑자기 급증하는 원인은 무엇입니까?

 

아주 간단합니다. 코로나는 인간의 본성을 바꾸지 않을 일시적인 위기이며 백신이 배포됨에 따라 오늘 리츠를 사는 투자자들에게 고품질의 쇼핑몰, 쇼핑센터 및 엔터테인먼트 장들은 다시 사람들로 붐비면서 풍부한 보상을 제공할 것입니다. 

 

시장이 이러한 자산을 최대 80 %까지 할인할 것이라고 믿기는 어렵지만 두려움은 투자자로 하여금 어리석은 일을 하게 만들 수 있습니다.

최근 백신에 대한 긍정적 인 소식으로 가격 재조정이 시작되었지만 오해하면 안 됩니다. 이것은 시작에 불과합니다.

우리 포트폴리오 보유의 대부분은 가치의 절반 미만으로 계속 거래됩니다. 이것은 그들이 회복에서 두 배 이상의 잠재력을 가지고 있음을 의미합니다.

 

 

 

2008-2009 년 위기에서 나온 REITs는 불과 2 년 만에 거의 세 배가되었습니다.

오늘날 많은 REIT는 당시보다 비싸지만 그래도 여전히 저렴합니다. 또한 대차 대조표는 훨씬 더 탄탄합니다. 은행은 잘 작동하고 있습니다. 금리는 0으로 떨어졌습니다. 그리고 경제에 투입된 부양 자금은 매우 중요합니다.

 

우리는 3 월 말부터 REITs에 대한 강세를 강조해 왔으며 그 이후로 가격이 50 % 올랐지만 실제 상승 여력은 여전히 ​​많습니다. 몇 가지 리츠를 소개합니다.

 

Macerich ( MAC ) :

MAC은 미국에서 최고 품질의 쇼핑몰 포트폴리오를 소유하고 있습니다. 그들은 우수한 인구 통계를 가진 강력한 게이트웨이 시장의 도시에 중점을 둡니다. 그 좋은 예는 유명한 산타 모니카 부두 바로 옆에 위치한 고급 쇼핑몰 - 산타 모니카 플레이스입니다.

MAC의 속성을 다른 리츠와 비교하면 15 마일 내의 인구 밀도를 기준으로 MAC의 속성이 가장 도시적이라는 것을 알 수 있습니다.

부동산 투자를위한 가장 중요한 세 가지 기준은 다음과 같습니다.

 

입지, 입지, 입지

 

그리고 MAC은 세계에서 가장 좋은 위치에 있는 자산을 소유하고 있습니다. 최근 기사에서 논의했듯이, 우리는 이러한 Class A 쇼핑몰이 디지털화된 세계에서도 높은 관련성을 유지할 것으로 기대합니다. 그들은 빠르게 용도를 다양화하면서 복합 용도 목적지가 되고 있습니다.

 

 

 

지난 몇 년간 매우 괜찮은 결과 (매출, 임대료 및 동일한 부동산 NOI의 긍정적 인 성장)를 발표했음에도 불구하고 주가가 2019 년 말까지 거의 100 달러에서 26 달러로 하락했습니다. 그 후 전염병이 발생하고 주가가 주당 $ 9까지 하락했습니다.

 

약 5 년 전에 거래된 것에 비해 90 % 할인된 금액입니다. 그때가 고평가였던 것일까요?

Simon Property Group ( SPG ) 가 2015 년에 주당 95.5 달러에 모든 것을 사겠다고 제안한 것과는 다릅니다. SPG는 세계에서 가장 성공적인 쇼핑몰 투자자이며 여전히 그 가격에서 인수가 합리적이라고 생각했습니다.

 

오늘날 주가는 2015 년 SPG에서 얻을 수 있었던 것의 10 % 미만으로 거래되고 있습니다. 시장은 MAC이 소매업의 종말과 COVID-19 위기로 인해 영구적으로 손상되었다고 생각합니다. 우선 파산 위험이 매우 적다고 생각합니다 (5 % 미만).

1. MAC 부채의 대부분은 재산에 따라 다르므로 유연성이 뛰어납니다.

2. 그것은 ~ 6 억 5 천만 달러의 현금을 보유하고 있으며 리파이낸싱에서 더 많이 발생합니다.

3. 이미 현금 흐름이 긍정적이고 임대료 징수는 빠르게 상승하고 있습니다.

4. 올해 초 현금 배당금을 인상했고 최근에는 유지했습니다.

5. 마지막으로, 이제는 파산의 희석을 피하기 위한 최후의 수단의 대출 기관 역할을 할 수 있는 사모 펀드 지원이 있습니다.

둘째, 비즈니스가 영구적으로 손상되었다는 증거를 볼 수 없습니다.

1. 최소 8 주 동안 문을 연 센터의 평방 당 판매량은 COVID-19 이전 수준의 최대 90 %에 도달했습니다.

2. 평방 피트 당 평균 임대료는 2 분기와 3 분기에 ~ 2 % 증가했습니다.

3. 현재 집세는 이미 80 % 이상입니다.

4. 용도와 밀도 속성을 다양 화하기위한 재개발 노력은 이러한 쇼핑몰을 더욱 가치 있게 만들고 이는 오늘날의 제로 금리 세계에서 특히 그렇습니다.

5. 사람들은 만나고, 연결하고, 식사하고, 쇼핑하고, 놀고, 일하고, 도시 지역에서 살 수 있는 장소를 필요로 하는 사회적 생물로 남아 있습니다. 우리는 이것이 바뀔 것이라고 기대하지 않습니다.

결론 : 위기는 매우 중요하지만 일시적입니다. MAC의 자산을 영구적으로 손상시키지 않았으며 파산 할 가능성이 거의 없습니다.

시장은 SPG가 2015 년에 제공 한 것보다 90 % 이상 할인된 가격으로 가격을 책정하는 것이 잘못되었습니다. 위기 이전에 저평가되었고 지금은 훨씬 더 저평가되었습니다. MAC은 여기에서 두 배가 될 수 있으며 크게 할인 된 상태로 유지됩니다. 금융 위기에서 벗어나 1 년 만에 거의 700 %가 상승했습니다.

보드 워크 REIT ( OTCPK : BOWFF )

AvalonBay ( AVB ), Equity Residential ( EQR ) 및 Essex ( ESS )는 모두 고급 아파트 REIT입니다. 그러나 그들은 모두 공통된 문제를 공유합니다. 값 비싼 해안 도시에 막대한 투자를 했기 때문에 동일한 자산 NOI가 현재 피를 흘리고 있습니다.

우리는 이것이 영구적 인 문제라고 생각하지 않지만 오늘날의 펀더멘털이 타격을 받고 있다는 점을 주목하는 것이 좋습니다. 더욱이 최근 주가가 상승한 후, 이 REIT는 비싸지는 않지만 특히 저렴하지는 않은 ~ 16-18x FFO로 가격이 책정됩니다.

 

 

훨씬 낮은 밸류에이션에서 동일한 부동산 NOI 성장이 긍정적 인 대안이 있다면 어떨까요?

이것이 Boardwalk REIT ( OTCPK : BOWFF ) 의 피치입니다.

 

Boardwalk는 오늘날 시장에서 우리가 가장 좋아하는 아파트 REIT입니다. 캐나다에서 최고 품질의 아파트 REIT 중 하나이며 2020 년의 실적은 미국 동료와 비교할 때 매우 강력했습니다.

 

그럼에도 불구하고 아파트 부문의 공정 가치에 가장 많이 할인된 가격으로 거래됩니다.

Boardwalk는 임대료의 거의 100 %를 모으고 2020 년에 빠른 현금 흐름 성장을 누리고 있음에도 불구하고 ~ 41 % 감소했습니다. 그런 의미에서 주가 성과와 기본 성과의 차이는 정말 예외적입니다.

 

 

 

Boardwalk는 유가 폭락으로 어려움을 겪을 앨버타 / 서스 캐처 원 지역에 대한 노출이 높기 때문에 시장은 매우 비관적입니다.

우리는 앞으로 몇 년 동안 고통이 있을 것이라고 의심하지 않지만, 이러한 고통이 주가를 40 % 이상 낮추는 것을 정당화하지 않습니다.

 

2014-2018 년 저유가 기간에도 이 지역으로의 순 이동은 긍정적이었습니다. 이는 이러한 시장이 에너지에 의해서만 움직이는 것이 아니라는 것을 보여줍니다. 캐나다는 향후 10 년 동안 G7 국가 중 가장 빠른 인구 증가율을 누릴 것으로 예상됩니다. 이것은 주로 이민에 의해 주도됩니다.

 

 

또한 Boardwalk는 $ 1,000-$ 1,200 범위의 임대료로 저렴한 주택 커뮤니티를 소유하고 있습니다. 저렴한 주택에 대한 필요성은 위기의 시기에 사라지지 않습니다. 반대로, 더 비싼 지역 사회의 주민들이 임대료를 절약하기 위해 더 저렴한 지역 사회로 이동함에 따라 증가할 수도 있습니다.

 

Boardwalk는 또한 임대료가 시장보다 약 10 % 낮은 것으로 추정되고 자산을 개선하여 성장을 강제할 수 있기 때문에 일부 기본 안전 마진이 있습니다.

 

마지막으로 Boardwalk는 포트폴리오를 빠르게 다각화하고 있습니다. 이미 오늘날 자산의 1/3이 고성장하는 동부 시장에 있습니다. 몇 년 안에 목표는 이 비중을 포트폴리오의 절반에 가깝게 만드는 것입니다.

 

 

Boardwalk가 NAV에 대해 ~ 50 % 할인된 가격으로 계속 거래된다면 매수 대상이 될 가능성이 높습니다. 오늘날의 수익률이 없는 세상에서 아파트 커뮤니티 투자에 대한 수요는 매우 높으며, 몇몇 동종 업체는 지난 몇 년간 비공개로 전환되었습니다. 

 

Northview Apartment ( OTC : NPRUF )도 비슷한 사례이입니다.

그러나 결코 발생하지 않는 인수, 우리는 개선된 다각화의 시장 인식 변화로 상승 강제 것이라고 생각하는 경우에도 " 이 에너지 투자에" " 이 방어 아파트 REIT입니다. "

 

경영진은 지분의 4 분의 1을 소유하고 있으며 레버리지는 합리적이며 38 % 의 낮은 지불 비율을 통해 유기적으로 성장 자금을 조달할 수 있습니다.

오늘날에는 최근 시장 거래를 기반으로 한 최신 NAV 추정치에 50 % 할인된 가격으로 주식을 구매할 수 있습니다 (미국과 달리 평가자가 수행하는 작업은 IFRS 회계에서 의무 사항 임).

 

Boardwalk는 100 % 이상의 상승 잠재력을 가지고 있으며 기다리는 동안 ~ 10 % 의 현금 흐름 수익률 (~ 10x FFO 배수)을 얻습니다. 이 중 3.3 % 는 배당금으로 지급되고 나머지는 성장에 재투자됩니다.. 배당금도 월 단위로 지급되는 것도 좋은데, 배당률이 매우 낮고 수익금의 대부분이 향후 가치 상승에서 나올 것으로 예상되기 때문에 외국인 투자자에 대한 원천 징수 세는 덜 우려됩니다.

 

결론

MAC과 BOWFF는 다른 많은 것들 중에서 단지 두 가지 예입니다. High Yield Landlord에서는 복구 수익을 극대화하기 위해 할인된 REIT에 투자하고 있습니다. 그들 중 다수는 백신이 마침내 배포되고 세상이 정상으로 돌아왔을 때 100 ~ 200 % 까지 평가할 가능성이 있습니다.

 

 

출처: seekingalpha" 2 REITs With >100% Upside Potential In The Recovery"