Solar REITs : 타오르는 새로운 리츠 사업

요약

태양열이 REIT 세계에 오고 있습니다.

비용을 절감하고 현금 흐름을 증가시킬 것이라고 믿습니다.

REIT는 더 큰 규모로 실현할 수 있는 토지와 지붕 공간이 있습니다.

태양 에너지가 기존 부동산 투자 신탁 (REIT)의 수익을 높이고 완전히 새로운 등급의 REIT를 만들 것이라고 믿습니다.

 

 

2016 년에 IRS는 자산이 REIT가 될 수 있는 자격과 자격이 없는 것에 대한 "최종 규정"을 발표했습니다. REIT 자격은 회사가 소득세를 지불하지 않고도 기본 자산 (전통적으로 부동산 임대료)의 현금 흐름을 배당금 형태로 주주에게 전달할 수 있기 때문에 매우 가치가 있습니다.

 

태양 전지판은 이러한 규정에 따라 자격을 얻지 못했으며 사람들은 Solar REIT의 아이디어를 거의 잊어버렸습니다. 하지만 셀룰러 통신에 무슨 일이 일어 났는지 기억해야 합니다. 태양 광 패널과 마찬가지로 셀룰러 전송에 관련된 장비는 REIT 자격을 얻지 못하지만 세계에서 가장 큰 REIT는 셀룰러 인프라 사업에 있습니다.

 

American Tower ( AMT )는 시가 총액이 1,050 억 달러 인 단일 최대 REIT입니다. 이 회사는 CCI (Crowne Castle ) $ 72B, SBA Communications ( SBAC ) $ 330B에 합류하여 셀룰러 인프라를 주요 REIT 부문으로 만듭니다. 이 주식은 지난 5 년 동안 140 % 에서 184 %로 아름다운 성과를 거두었습니다.

 

출처 : SNL Financial

 

셀룰러 성공의 열쇠는 장비가 REIT 자산이 아니지만 나머지는 있다는 단순한 깨달음이었습니다. IRS에 따르면 다음 기준을 충족하는 "부동산"만 REIT를 받을 수 있습니다.

 

1) 본질적으로 영구적 인 구조

2) 기능면에서 수동적

 

셀룰러 장비는 그 기능이 활성화되어 중요하지 않지만 장비를 둘러싼 거의 모든 것이 기준을 완벽하게 충족합니다 : 장비가 장착된 셀룰러 타워, 타워가 구축된 토지, 타워를 연결하는 광섬유 케이블 통신

 

사실, 셀룰러 프로젝트에서 자본 지출의 대부분은 REIT의 세금 우대 구조에 적합하며 타워 회사는이 사실을 바탕으로 많은 돈을 벌었습니다. 이제 Solar REIT가 똑같이 할 수 있는 문이 활짝 열려 있습니다.

 

Solar REIT 를 만드는 방법

태양 전지판은 활성 기능을 수행하므로 IRS 정의에 따라 부동산으로 간주되지 않습니다. 그러나 토지, 패널을 고정하는 구조물, 전기를 전달하는 전선조차도 적격 한 수동적이고 영구적인 구조물입니다.

REIT는 태양 광 패널을위한 부지 와 지지 구조를 소유하고 패널을 설치하고 운영할 유틸리티 회사에 임대할 수 있습니다. REIT는 임대를 통해 깨끗한 REIT 적격 소득을 얻고 유틸리티는 에너지 생산의 자본 집약도를 극적으로 줄일 수 있습니다.

 

IRS 규정 내에서 흥미로운 점은 기존 REIT 부동산이 태양 광 기능을 추가 할 수 있다는 점이며, 전력이 영리를 위한 에너지 생성 사업이 아닌 부동산 자체에 사용되는 한 모든 것이 영구적인 자산의 일부로 간주됩니다. 이 규정에 대한 PWC 분석은 다음과 같습니다.

 

“REIT가 과세 연도에 전력 회사로부터 구입 한 에너지와 같거나 초과하지 않는 전력 회사에 초과 에너지를 이전하는 경우 IRS는 이전을 에너지 자산의 자격에 영향을 미치는 것으로 간주하지 않습니다.”

요컨대, 기존 주택, 창고 및 기타 REIT 부동산에 태양열 패널을 추가하여 세입자의 전기 요금을 줄이고 REIT가 더 높은 임대료를 통해 차액을 회수 할 수 있는 미래를 볼 수 있습니다.

 

지금 주목해야할 REITs

Hannon Armstrong Sustainable Infrastructure ( HASI )는 순수 재생 가능 재생 에너지 REIT로서 지금까지 가장 발전된 것입니다. 실질적인 성공은 개념 증명 역할을 합니다. 특히 태양 광 REIT의 미래를 위해 좋은 일을 예고하는 HASI 사업의 세 가지 측면에 주목해야 합니다.

 

1) 파이프 라인의 크기. 향후 12 개월 동안 25 억 달러 이상의 거래가

출처 : HASI

 

2) 파이프 라인의 신속한 반환. 2020 년 1 분기 자기 자본 수익률 12.2 %

출처 : HASI

 

3) 명확한 성공. 지난 5 년간 198 % 상승한 주식

출처 : SA

 

이것은 틈새 시장이 아니라 초기 단계의 큰 산업입니다.

지금까지 HASI는 태양열에 크게 뛰어들 수 있는 유일한 REIT이지만 몇몇 다른 사람들은 발가락을 물에 담그고 있습니다.

STAG Industrial ( STAG )은 미네소타 , 매사추세츠 및 뉴저지 에서 여러 태양광 프로젝트를 시작했습니다. STAG는 20 메가 와트 이상의 전력을 생산하기 위해 태양 광 거래를 적극적으로 추진하고 있습니다. 그들의 기존 창고 포트폴리오는 100,000에서 500,000 평방 피트 범위의 거대한 표면적을 가지고 있기 때문에 옥상 태양열에 자연스럽게 적합합니다. 11/12/20에 STAG는 일리노이와 매사추세츠에서 더 많은 태양광 거래 를 발표했습니다.

 

워싱턴 프라임 그룹 ( WPG ) 은 사파리 에너지와 제휴하여 일부 쇼핑몰에 태양 광 패널을 설치했습니다. 나는 그것이 WPG의 실질적인 수입원이 될 것이라고 생각하지 않지만, 그것은 다른 유형의 부동산에서 태양 에너지의 생존 가능성을 보여줍니다.

목재 및 농지와 같은 육상 기반 REIT는 아마도 대규모 태양열 거래를 위한 가장 가능성이 높은 곳일 것입니다. 여기서 기회는 태양 광 토지와 비교하여 목재와 농지의 임대료 간의 큰 차이입니다.

 

두 개의 농장이 태양 광 지상 임대로 임대된 Farmland Partners ( FPI ) 태양 광 거래를 고려하십시오. 농장의 임대료는 연간 에이커 당 210 달러였지만 태양 광 지상 임대의 경우 임대료는 에이커 당 822 달러이며 5년 차부터는 임대료가 1.5 % 입니다. 이는 REIT의 자본 지출을 요구하지 않고도 거의 4 배의 임대료 인상입니다.

 

Timberland는 훨씬 덜 가치가 있으며 종종 연간 에이커 당 $ 100 미만의 수익을 창출합니다. 목재 토지를 태양 토지로 전환하는 것은 극도로 증가할 수 있습니다. CatchMark Timber ( CTT )와 같은 회사는 650,000 에이커 이상의 재정적 이해관계를 가진 상당한 잠재력을 가지고 있습니다.

 

Solar REITs의 전환점

2019 년에 태양열은 미국 전력망의 1.8 %에 불과했습니다. 아직 초기 단계이므로 REIT 세계의 일부일 뿐이라는 것은 놀라운 일이 아닙니다. 그러나 태양열은 지속적으로 비용 효율성이 높아지고 있으며 많은 사람들은 화석 연료를 가장 저렴한 에너지 원으로 사용할 것이라고 믿고 있습니다.

출처 : 미국 에너지 관리 정보

 

태양열 에너지가 정부 보조금 없이도 자체적으로 설 수 있는 전환점이 올 것입니다. 이 시점에서 REITs는 자본 구축에 크게 관여할 것입니다. 위스콘신 주에서 건설 중인 프로젝트 중 하나만 해도 300 메가 와트 태양열 농장에 2,200 에이커를 사용합니다. 이와 같은 프로젝트는 지금 시작되고 있으며 빠르게 증가할 수 있습니다. 태양 광이 주요 에너지 원이 되려면 전국적으로 수백만 에이커가 필요합니다.

 

토지 기반 REITs는 지자체 및 유틸리티 회사에 전환할 충분한 토지를 보유하고 있음을 알릴 준비가 되어 있습니다. 산업용 REIT는 옥상을 제공하고 아파트는 태양열을 사용하여 에너지 요금을 없애고 데이터 센터는 에너지 자급자족이 될 것입니다.

 

이 비전은 현재 펼쳐지고 있으며 대부분의 투자자는 아직 관심을 기울이지 않고 있습니다. 나는 새로운 태양 광 투자와 태양열 덕분에 기존 부동산에 대한 개선된 마진 모두에 대해 매우 밝은 미래를 봅니다.

 

출처: seekingalpha "Solar REITs: The Blazing Opportunity That Few See Coming"