엠파이어 스테이트 리츠 - Empire State Realty Trust (ESRT)

Empire State Realty Trust는 맨해튼 미드 타운의 엠파이어 스테이트 빌딩과 뉴욕시 인근에있는 5 개의 부동산을 포함하여 9 개의 부동산을 소유하고 있습니다.

 

ESRT는 코로나 바이러스 전염병이 뉴욕시를 강타하기 전에 운영 자금 (FFO)에서 주당 약 0.90 달러를 창출하고 14 달러에 거래되었습니다. 

 

오늘날 투자자들은 뉴욕시의 사무실 공간에 대한 수요가 "정상"수준으로 돌아 가지 않고 임대료가 영구적으로 감소하며 관광객이 엠파이어 스테이트 빌딩의 전망대를 방문하지 않는 것처럼 주식 가격을 책정합니다. ESRT 주식은 현재 $ 6.30에 거래됩니다.

(11월 6일 종가 기준 5.49 달러. 52주 최저가 근접)

 

 

우리는 ESRT가 1 년 내에 예상 FFO에 주당 0.80 달러를 등록 할 수있을 것이며 투자자들은이 초저금리 환경에서 18의 배수를 기꺼이 지불 할 것이라고 믿습니다. ESRT 주식은 1 년에 $ 14 이상으로 거래되어 120 %의 수익을 올릴 것입니다.

 

공매도들은 COVID-19 대유행이 계속 될 것이라고 생각하고 위기가 끝나면 ESRT가 점유의 1/4을 잃을 것이라고 생각합니다. 향후 6 개월 내에 여러 백신이 승인되고 수명이 정상으로 돌아갈 것이라고 생각합니다. 

 

우리는 이미 마스크 착용, 사회적 거리두기, 고립에 지쳤습니다. 사교 모임, 행사 및 여행에 대한 수요가 꽉 차 있습니다. 미국 인구의 충분한 비율이 예방 접종을 받으면 소비자는 다시 안전함을 느끼기 시작하고 여행, 콘서트, 레스토랑 및 우리를 "정상"으로 느끼게하는 기타 모든 활동에 대한 평균 이상의 수요를 보게 될 것입니다.

 

Empire State Building의 전망대는 ESRT 총 수익의 약 20 %를 생성합니다. 지금은 기본적으로 0이며 투자자는 낙담합니다. ESRT가 다른 NYC 사무실 REIT에 비해 엄청난 할인으로 거래되는 주된 이유입니다. 우리는 이것이 일시적이라고 생각하며 투자자들이 녹색 촬영을 보는 즉시 ESRT 주가는 매우 짧은 기간에 30-40 % 상승 할 것입니다.

 

뉴욕시는 세계 비즈니스 수도입니다. 금융, 미디어, 패션 및 의료 산업은 NYC의 경제 환경을 지배합니다. 최근 몇 년 동안 기술 기업들은 뉴욕으로 이전하기로 결정했습니다. “재택 근무”에 가장 적합한 산업이 있다면 그것은 기술입니다. 

 

하지만 페이스 북, 구글, 아마존과 같은 회사들은 뉴욕시에서 사무실 공간을 확보하고 있습니다. 한 달 전 페이스 북은 보르나도에서 73 만 평방 피트의 사무실 공간을 임대하는 계약을 체결했습니다. 지난 11 월, 페이스 북은 뉴욕시에 또 다른 150 만 평방 피트의 사무실 공간을 임대했습니다. 이 건물의 평방 피트 당 평균 임대료는 $ 100에 이릅니다. 이는 Facebook이 뉴욕시에서 연간 임대료로 약 2 억 달러를 지출 할 것이라는 것을 의미합니다. 이것은 어떤 기준으로도 저렴하지 않습니다.

 

Mark Zuckerberg가“Facebook 직원의 50 %가 향후 5 년에서 10 년 안에 재택 근무를 할 수있다”고 말했을 때 뉴욕시 부동산에 대한 비용을 지불하기로 결정한 이유는 무엇입니까? 그는 사무실 공간을 빌릴 더 싼 도시를 찾을 수 없었습니까?

 

ESRT의 건물은 더 오래되어 맨해튼 부동산에서 평방 피트 당 $ 65 ~ $ 70를 청구합니다. 뉴욕시 사무실 공간에 대한 수요가 감소하면 기업은 평방 피트 당 $ 100를 청구하는 A 등급 건물에서 30 % 더 적게 청구되는 ESRT 건물로 이전 할 것입니다. ESRT의 비즈니스 모델은 사무실 바닥을 개조 / 업그레이드하고 더 높은 요금으로 임대하는 것입니다. 

 

뉴욕시의 평균 임대료가 몇 년 동안 정체되어 있더라도 ESRT는 가격에 민감한 세입자를 유치하고 평방 피트 당 $ 70- $ 75를 청구함으로써 수익과 수입을 높일 수 있다고 믿습니다.

 

향후 12 개월 동안 S & P 500 지수가 7000 수준에서 거래 될 확률은 0 인 반면 ESRT는 1 년 내에 쉽게 두 배가 될 수도 있을 것입니다.

 

출처: insider monkey