순 영업 이익 – Net Operating Income 이 뭘까요?

순 영업 이익 (NOI)은 소득을 창출하는 부동산 투자의 수익성을 분석하는 데 사용되는 계산입니다. 

 

NOI는 부동산에서 발생하는 모든 수익에서 합리적으로 필요한 모든 운영 비용을 뺀 금액입니다. NOI는 부동산의 소득 및 현금 흐름표에 나타나는 세전 수치로, 대출, 자본 지출, 감가상각 및 상각 에 대한 원금 및 이자 지급을 제외합니다. 이 메트릭이 다른 산업에서 사용되는 경우 "EBIT"라고 하며 "이자 및 세금 전 소득"을 의미합니다.

 

핵심 사항

- 순 영업 이익은 자금 조달 또는 세금으로 인한 비용을 추가하기 전에 소득을 창출하는 부동산의 수익성을 측정합니다.

 

- NOI 지표에 사용된 운영 비용은 부동산 소유자가 특정 수입 또는 비용 항목을 연기하거나 가속화하는 경우 조작될 수 있습니다.

 

- NOI 메트릭에는 자본 지출이 포함되지 않습니다.

 

NOI 공식은 다음과 같습니다.

순 영업 이익 = RR-OE

RR = 부동산 수익 (real estate revenue)

OE = 영업 비용 (operating expenses)

 

 

 

NOI 가 알려주는 내용

순 영업 이익은 부동산 전문가가 소득을 창출하는 자산의 정확한 가치를 결정하기 위해 사용하는 평가 방법입니다. NOI를 계산하려면 부동산이 생산하는 소득에서 해당 부동산의 운영 비용을 공제해야 합니다.

 

임대 수입 외에도 부동산은 주차 시설, 자동판매기 및 세탁 시설과 같은 편의 시설에서 수익을 창출할 수도 있습니다. 운영 비용에는 보험료, 법률 비용, 유틸리티, 재산세, 수리 비용 및 관리비를 포함한 건물 운영 및 유지 비용이 포함됩니다.

 

 건물 전체에 대한 새로운 에어컨 시스템 비용과 같은 자본 지출은 계산에 포함되지 않습니다.

 

NOI는 부동산 투자자가 자본화 비율을 결정하는 데 도움을 주며, 이는 차례로 자산의 가치를 계산하는 데 도움이 되므로 구매 또는 판매를 고려중인 여러 자산을 비교할 수 있습니다.

 

융자 자산의 경우 NOI는 부채 보상 비율 (DCR) 에도 사용되며, 이는 대출 기관과 투자자에게 자산 수입이 운영 비용과 부채 상환을 포함하는지 여부를 알려줍니다. 

 

NOI는 순이익 배율, 투자에 대한 현금 수익 및 총 투자 수익을 계산하는데도 사용됩니다.

 

순 영업 이익을 사용하는 방법의 예

연간 수익이 $ 120,000이고 운영 비용이 $ 80,000 인 부동산을 소유하고 있다고 가정해 보겠습니다. 이 상황에서 결과 NOI는 $ 40,000 ($ 120,000-$ 80,000)입니다. 

 

총액이 음수이고 운영 비용이 수익보다 높으면 그 결과를 NOL ( 순 운영 손실 )이라고합니다.

 

채권자와 상업용 대출 기관은 투자자의 신용 기록을 결정에 반영하는 것보다 훨씬 더 많이 저당할 부동산의 소득 창출 잠재력을 결정하기 위해 NOI에 크게 의존합니다. 

 

간단히 말해서, 이 지표는 대출 기관이 현금 흐름을 예측하여 자산의 초기 가치를 근본적으로 평가하는 데 도움이 됩니다.부동산이 수익성이 있다고 판단되면 대출 기관은 이 수치를 사용하여 기꺼이 대출 규모를 결정합니다. 반면 부동산이 순 영업 손실을 보이면 대출 기관은 차용자의 모기지 신청을 완전히 거부할 가능성이 높습니다.

 

부동산 소유자는 특정 비용을 연기하고 다른 비용은 가속화하여 운영 비용을 조작할 수 있습니다. NOI는 임대료 및 기타 수수료를 인상하는 동시에 합리적으로 필요한 운영 비용을 줄임으로써 증가할 수도 있습니다.

 

후자의 예로, 아파트 소유주가 부동산 관리자 역할을 하는 임차인에 대한 대가로 임차인의 연간 $ 12,000 임대료를 면제하는 시나리오를 고려하십시오. 아파트 소유주가 일반적으로 건물 관리자에게 $ 30,000의 급여를 지불하는 경우 실제 비용 인 $ 12,000 대신에 "합리적으로 필요한" $ 30,000의 비용을 수익에서 뺄 수 있습니다.

 

출처: investopedia "Net Operating Income"