Tech REITs 테크 리츠 - AMT, DLR, CCI, QUIX, CONE, SBAC

요약

데이터 센터 및 셀 타워 REIT는 계속해서 견고한 기초를 가지고 있으며 훨씬 더 매력적인 가격으로 돌아오고 있음

고성장 REIT는 시들해졌고, 최근의 하락은 그들을 더 매력적으로 만들고 있음

데이터 센터의 수익 성장은 여전히 ​​강력

 

3 개의 데이터 센터 REIT와 3 개의 셀 타워 REIT를 살펴보겠습니다.

 

데이터 센터

1. 디지털 부동산 ( DLR )

2. CyrusOne ( CONE )

3. Equinix ( EQIX )

셀 타워

1. 아메리칸 타워 ( AMT )

2. 크라운 캐슬 인터내셔널 ( CCI )

3. SBA 커뮤니케이션 ( SBAC )

 

빠르게 살펴보기

이 REIT는 배당 성장 투자자, 특히 장기간의 투자자를 위한 것입니다. 우리는 투자자들이 배당 수익에 그다지 집중하지 않도록 권장합니다. 대신, 정규화된 주당 FFO의 장기 수요와 성장률에 주목해야 합니다.

 

데이터 센터는 데이터 트래픽 증가의 혜택을받습니다. 이 부문의 가장 큰 도전은 공급 증가였습니다. 수요가 계속 확장되는 동안 공급은 더욱 빠르게 확장되고 있습니다. 결과적으로 가격은 상당히 경쟁적이었습니다. 개발 수익률이 매력적일 때 이러한 REIT가 더 많은 개발 자금을 지원하기 위해 주식을 발행할 것으로 예상해야 합니다. 

 

이런 방식으로 주식을 발행하는것은 1 ~ 2 년 동안 희석된 후 새로운 프로젝트가 수익을 창출할 때 증가한다는 것을 의미합니다. 이 부문에는 소규모 회사가 있으며 매각될 수 있습니다. 더 큰 데이터 센터 REIT가 더 효율적입니다. 그들은 임차인과의 협상을 위한 더 나은 위치와 오버 헤드에 대한 더 나은 규모를 가지고 있습니다.

 

기지국은 고유한 과점의 혜택을받습니다. 주요 타워 소유자는 거의 없습니다. Verizon ( VZ )과 같은 휴대전화 제공 업체는 단순히 자체 타워를 구축할 수 있지만 해당 타워를 구축하고 소유하는 총비용은 AMT와 같은 REIT에서 공간을 임대하는 비용보다 훨씬 높습니다. 

 

AMT는 타워의 공간을 여러 운영자에게 판매할 수 있습니다. 임차인이 1 명인 타워를 짓는 것은 끔찍합니다. 두 명의 세입자가 있는 타워는 매우 좋은 수익을 제공합니다. 세 명의 세입자가있는 타워는 매우 매력적인 수익을 제공합니다. 따라서 Verizon이 자체 타워를 소유하는 것이 더 저렴할 수 있는 유일한 방법은 AT & T ( T ) 또는 T-Mobile ( TMUS )과 같은 다른 회사에 공간을 임대할 수 있는 경우입니다.). 상상할 수 있듯이 Verizon / AT & T / TMUS가 대규모 타워 네트워크를 소유하고 해당 타워의 공간을 서로 임대한다면 이는 상당히 반독점 문제가 될 것입니다.

 

평가

우리가 이미 다룬 REIT에 초점을 맞출 것이지만, 평가에서 볼 수있는 일반적인 추세는 데이터 센터 전체에서 유사합니다. 아래 차트는 지난 7 년 동안 DLR에 대한 평가를 보여줍니다.

출처 : TIKR.com

 

DLR의 배수가 점진적으로 증가했지만 꽤 몇 년 동안 비교적 안정적인 범위 내에서 거래되었음을 알 수 있습니다. 국채 금리가 현저히 낮아짐에 따라 DLR은 더 낮은 "묵시적 상한 금리"로 거래될 것이라고 생각합니다. 즉, NOI (순 운영 수입)에 비해 기업 가치 (주식 + 부채)가 더 높아야 합니다. 이런 일이 발생하면 더 높은 AFFO 배수도 볼 수 있습니다. 결과적으로 앞으로 AFFO 배수의 범위는 2014 년부터 2019 년까지의 범위보다 더 높을 것으로 예상합니다. 16 배에서 22 배까지가 아니라 21 배에서 27 배까지가 앞으로 더 가능성이 높은 범위라고 말할 수 있습니다.

 

여기서 수익률의 주요 영역은 시간 경과에 따른 성장입니다 (오늘날 수익률이 아님). 투자자가 주가 상승이나 배당 성장으로 생각하든, 두 메트릭은 장기적으로 주당 AFFO와 관련이 있어야 합니다. 단기적으로는 변동성이 계속될 것으로 예상되지만 REIT는 여전히 우수한 데이터 센터 운영자입니다. 데이터 센터 REIT에 대해 이야기할 때 키워드 중 하나는 "예약"입니다. 이것을 수익의 선행 지표로 생각하십시오. DLR은 계속해서 예약 수를 빠르게 늘렸습니다.

 

출처 : DLR

 

이러한 종류의 예약 (미래 수익) 확장은 발행 주식의 양을 늘리지 않고는 오지 않습니다. 주식을 발행할 수 있다는 것이 그 성장을 이끄는 방법입니다. 그러나 그들은 여전히 ​​일반적으로 “주당”기준으로 가치를 증가시키고 있습니다.

 

다음으로 CONE을 살펴보겠습니다.

 

출처 : TIKR.com

 

그동안 CONE은 ATM 프로그램을 사용하여 계속해서 신주를 발행했습니다. 가격을 고정하기 위해 “Forward Sales”를 사용하여 2020 년 2 분기와 2020 년 3 분기 동안 순수익이 4 억 1,300만 달러에 이르렀습니다. 이는 CONE이 부채 대신 자본으로 자금을 조달할 수 있다는 것을 의미하므로 대차 대조표를 강화하는 데 도움이 됩니다. 이것은 중요하다. 데이터 센터 REIT의 매출 증가는 계속될 것으로 예상하지만 위험을 좋아하지 않습니다. 우리는 높은 레버리지를 보고 싶지 않습니다. 차라리 낮은 레버리지에 초점을 맞춘 REIT를 보고 싶습니다.

 

데이터 센터 및 셀 타워 REIT 성과

장기적으로는 예외적인 성장 궤적을 가지고 있지만 최근에는 10 만 달러 도달 차트에서 볼 수 있듯이 약간 하락했습니다.

 

참고 : $ 10 만 차트는 당일 기준으로 $ 10 만에 도달하기 위해 전날에 투자해야 하는 금액을 보여줍니다. 이 기사에서 오늘은 구독자에게 전달된 날짜이므로 2020 년 11 월 24 일을 나타냅니다.

 

최근 AMT의 하락은 매력적일 수 있습니다. 이 차트에서 일반적으로 매우 강력한 상관관계가 있음을 알 수 있습니다. 이는 드문 일이 아닙니다. 데이터 센터 REIT와 셀 타워 REIT는 각각 함께 이동하는 경향이 있습니다. 이들은 글로벌 고성장 데이터 중심 REIT입니다. 일부 투자자는 단순히 돈을 들여오고 나가는 섹터 사이를 순환하여 가격을 높이거나 낮출 수 있습니다.

 

멀티플에 대한 AMT의 차트도 매우 흥미 롭습니다. 주식은 2019 년 중반까지 일정 범위 내에서 정기적으로 거래되었습니다. 그런 다음 범위가 빠르게 바뀌었고 주식은 상당히 높은 배수로 거래되기 시작했습니다. 그 이후로 우리는 그것들을 25 배 이하로 자주 보지 못했습니다.

 

결론

10 월 초, 특히 11 월 초 이후로 투자자들이 "가치"투자에 다시 집중되면서 이러한 고성장 REIT의 성과가 극적으로 저조한 것을 목격했습니다. 이들은 훌륭한 REIT입니다. 그들은 우리가 여름 동안 흥분하기에는 너무 비쌌지만, 최근의 하락세와 많은 시장 상승이 우리의 관심을 끄는 것입니다. 우리는 내년 또는 2 년 동안 여기에서 범위를 확대할 것으로 예상합니다. DLR 및 CONE이 적용되는 경우 가까운 장래에 포트폴리오에 추가할 가능성이 가장 높은 후보는 AMT입니다. 그들은 주주 가치를 제공하는 탁월한 장기 기록을 가지고 있습니다. 배수는 여름철에 비해 감소했으며 훌륭한 대안은 이제 훨씬 적습니다.

 

출처: seekingalpha "FFO Growth Machines: Tech REITs"