리츠 투자자들을 위한 5가지 골든 룰~ 스몰캡, 특화리츠, 내부관리 외...

 

규칙 # 1 : 저가 스몰 캡 집중

소형주 REIT는 일반적으로 대형주 REIT보다 더 높은 수익률과 잠재적인 가치 상승을 제공합니다. 그 이유는 일반적으로 훨씬 저렴하기 때문입니다. 오늘날 대형주 REIT는 21.5x FFO 배수로 거래되는 반면, 소형주 REIT는 초저 8x FFO로 거래됩니다.

 

값싼 자산은 분배가 동일한 값 비싼 자산보다 수익률이 높습니다. 따라서 소형주 REIT는 종종 대형 REIT보다 훨씬 높은 수익률을 보입니다. 낮은 배수는 또한 REIT가 성장하고 제도적 관심이 증가함에 따라 대규모 수익의 가능성을 제공합니다.

 

규칙 # 2 : 특화 REIT 전략

Specialty REIT는 비 전통적인 유형의 부동산에 투자하는 REIT입니다. 예는 다음과 같습니다.

 

카지노 : VICI Properties ( VICI ), MGM Growth Properties ( MGP )

병원 : Medical Properties Trust ( MPW )

인프라 : American Tower ( AMT ), Crown Castle ( CCI )

데이터 센터 : Digital Realty ( DLR.PK ), CyrusOne ( CONE )

냉장 : Americold Realty ( COLD )

빌보드 : Lamar ( LAMR ), Outfront ( OUT )

 

특수 REIT는 강력한 알파를 생산할 수있는 더 나은 잠재력을 가지고 있습니다. 그 이유는 (현재) 이러한 부동산 부문을 보는 투자자가 상대적으로 적기 때문입니다.

 

대부분의 부동산 투자자는 전통적인 부동산 부문에 집중하기 때문에 전문 REIT는 종종 경쟁이 부족하고 틈새시장에서 경쟁 우위를 누립니다. 상한선은 더 높고 임대는 더 강력하며 임차인 이직률은 더 낮습니다. 이러한 모든 요소는 더 큰 위험 조정 수익으로 이어집니다.

 

더욱이 이러한 REIT의 대부분은 투자자가 종종 오해를 하기 때문에 비정상적으로 낮은 밸류에이션으로 거래됩니다. 이것은 더 큰 플레이어가 참여하고 밸류에이션 배수가 확장됨에 따라 알파 가능성을 제공합니다. 오늘날 카지노 부동산 부문에서 이런 일이 일어나고 있습니다. 마지막으로, 그들은 그들의 수익이 전통적인 REIT의 수익과 상관 관계가 없기 때문에 투자 다각화의 이점을 제공합니다.

 

규칙 # 3 : 외부 관리 REIT 회피

일반적으로 외부에서 관리되는 REIT를 피하는 것이 가장 좋습니다. 일반적으로 자산 관리 회사에서 일하는 외부인이 관리하는 REIT 들을 의미합니다. 이러한 관리자는 일반적으로 이해 상충과 높은 G & A 비용이 있습니다. 그 결과, 그들의 수익은 시간이 지남에 따라 낮아졌습니다.

 

예를 들어, RMR ( RMR )이 관리하는 여러 REIT는 연속적으로 실적이 저조한 기업입니다. 여기에는 SVC (Service Property Trust ), OPI (Office Properties Income Trust ) 및 DHC (Diversified Healthcare Trust )가 포함됩니다.

 

그렇다고 외부에서 관리하는 모든 REIT가 패자이고 내부에서 관리되는 모든 REIT가 승자라는 것은 아닙니다. 그러나 시간이 지남에 따라 외부에서 관리하는 REIT 간의 일반적인 성능 저하 추세를 관찰할 수 있습니다.

 

규칙 # 4 : 트레이더가 아닌 집주인 마인드

REITs에 투자 할 때는 시장 변동이 아닌 현금 흐름에서 이익을 기대하는 부동산 투자자의 사고방식을 취해야 합니다.

당신이 당신의 도시에 임대 주택을 소유했다고 상상해보십시오. 일일 판매 가격 추세와 부동산에서 발생하는 임대 수입 중 어느 것에 더 많은 시간을 할애하시겠습니까? 대부분의 경우 재산 가치에 약간의 주의를 기울일 것이지만 사실은 현금 흐름이 가장 중요한 관심사입니다.

 

REIT도 마찬가지입니다. REIT는 현금 흐름이 중요하므로 소득에 초점을 맞추고 변동성은 무시하고 장기적인 평가를 참을성 있게 기다리는 것이 중요합니다.

 

규칙 # 5 : NAV 할인으로 REITs 거래 구매

REIT에 투자할 때 따라야 할 마지막 규칙은 NAV에 대해 상당한 할인을 받고 거래되는 REIT를 구매하는 것입니다.

REIT의 세계에서는 값싼 REIT와 값 비싼 REIT 사이에 많은 차이가 있습니다. 한편으로는 NAV에 대해 큰 할인 가격으로 거래되는 REIT가 있고, 반면에 50 % 프리미엄으로 거래될 수 있는 대형주 REIT가 있습니다.

 

이것은 항상 사실은 아니지만 우리의 경험에 따르면 알파는 NAV에 대해 대폭 할인된 가격으로 거래되는 고품질 REIT를 구매하여 얻을 수 있습니다. 종종 그들은 시간이 지남에 따라 해결 가능한 일시적인 문제로 인해 할인 된 가치로 거래할 수 있습니다. 문제가 해결되면 REIT는 투자자로부터 더 많은 관심을 받아 절대적인 측면에서 그리고 NAV 및 FFO에 비해 가격 상승으로 이어집니다. 대조적으로, 대형주 REIT는 일반적으로 이미 막대한 양의 투자자 관심을 가지고 있으며 밸류에이션 확장 가능성이 적습니다.

 

출처: seekingalpha "5 Golden Rules For REIT Investors"